2024年4月高等教育自學(xué)考試全國統(tǒng)一考試

房地產(chǎn)法

(課程代碼00169)

注意事項(xiàng)：

1.本試卷分為兩部分，第一部分為選擇題，第二部分為非選擇題。

2.應(yīng)考者必須按試題順序在答題卡（紙）指定位置上作答，答在試卷上無效。

3.涂寫部分、畫圖部分必須使用2B鉛筆，書寫部分必須使用黑色字跡簽字筆。

第一部分選擇題

一、單項(xiàng)選擇題：本大題共30小題，每小題1分，共30分。在每小題列出的備選項(xiàng)中只有一項(xiàng)是最符合題目要求的，請將其選出。

1.房地產(chǎn)法關(guān)注的土地范圍主要是

A.用于城市房屋建設(shè)的土地

B.用于房地產(chǎn)開發(fā)的城鎮(zhèn)建設(shè)用地

C.用于城鄉(xiāng)房屋建設(shè)的土地

D.用于房地產(chǎn)開發(fā)的城鄉(xiāng)建設(shè)用地

2,在城鎮(zhèn)地區(qū)，除少數(shù)房屋所有人外，大多數(shù)房屋所有權(quán)人所取得的權(quán)利是

A.完整產(chǎn)權(quán)

B.建筑物區(qū)分所有權(quán)

C.部分產(chǎn)權(quán)

D.小產(chǎn)權(quán)

3.取得地役權(quán)的生效要件是

A.政府批準(zhǔn)

B.登記生效

C.地役權(quán)合同生效

D.取得地役權(quán)證

4.集體土地征用的實(shí)質(zhì)是

A.國家協(xié)商取得集體土地所有權(quán)

B.國家強(qiáng)行取得集體土地所有權(quán)

C.國家協(xié)商取得集體土地使用權(quán)D,國家強(qiáng)行取得集體土地使用權(quán)

5.《土地儲備管理辦法》規(guī)定的土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)為

A.省、市人民政府批準(zhǔn)成立的行政單位

B.省、市人民政府批準(zhǔn)成立的事業(yè)單位

C.市、縣人民政府批準(zhǔn)成立的行政單位

D.市、縣人民政府批準(zhǔn)成立的事業(yè)單位

6.土地利用總體規(guī)劃的分級是

A.國家、省二級

B.國家、省、市三級

C.國家、省、市、縣四級

D.國家、省、市、縣和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）五級

7.商業(yè)、旅游、娛樂用地的建設(shè)用地使用權(quán)，出讓的最高年限是

A.70年

B.60年

C.50年

D.40年

8.進(jìn)行國有土地上房屋征收的前提是

A.房地產(chǎn)開發(fā)

B.公共利益

C.國有土地使用權(quán)收回

D.政府批準(zhǔn)

9.被征收人對人民政府作出的房屋征收決定不服的，救濟(jì)方式是

A.只能申請行政復(fù)議

B.只能提起行政訴訟

C.可以申請行政復(fù)議，也可以提起行政訴訟

D.申請仲裁

10.房屋征收補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定義務(wù)的，另一方當(dāng)事人的數(shù)濟(jì)方式是

A.申請復(fù)議

B.申請仲裁

C.申請執(zhí)行

D.提起訴訟

11.因城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，確屬必需的，可以依法批準(zhǔn)劃撥的主體是

A.省級以上人民政府

B.市級以上人民政府

C.縣級以上人民政府

D.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級以上人民政府

12.掛牌出讓國有土地使用權(quán)的適用范圍與拍賣出讓國有土地使用權(quán)的適用范圍是

A.各不相同的

B.一致的

C.前者范圍大于后者

D.后者范圍大于前者

13.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的權(quán)屬狀態(tài)是

A.并未轉(zhuǎn)讓

B.隨之轉(zhuǎn)讓

C.另行轉(zhuǎn)讓

D.協(xié)議確定

14.依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，下列各項(xiàng)中不禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)是

A.司法機(jī)關(guān)查封房地產(chǎn)的

B.共有房地產(chǎn)

C.依法收回土地使用權(quán)的

D.權(quán)屬有爭議的

15.關(guān)于項(xiàng)目公司的兼并與股權(quán)收購，下列說法不正確的是

A.兼并公司必須有相應(yīng)資質(zhì)

B.兼并公司對被兼并公司的債務(wù)或風(fēng)險要承擔(dān)項(xiàng)目公司的全部責(zé)任

C.兼并后原項(xiàng)目公司被吸收，項(xiàng)目運(yùn)作以兼并公司名義進(jìn)行

D.在程序方面，收購比兼并多了一個主體變更手續(xù)

16.二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的限制規(guī)模是

A.建筑面積35萬平方米以下

B.建筑面積30萬平方米以下

C.建筑面積25萬平方米以下

D.建筑面積20萬平方米以下

17.合作開發(fā)的實(shí)際投資數(shù)額超出合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，正確的處理方式是

A.按照約定的投資比例確定

B.按照已實(shí)際投資的比例確定

C.按照約定的利潤分配比例確定

D.按照當(dāng)事人的過錯確定

18。下列選項(xiàng)中不屬于建設(shè)工程承包人義務(wù)的是

A.按照設(shè)計文件和施工合同嚴(yán)格施工B.接受發(fā)包人的必要監(jiān)督

C.組織工程驗(yàn)收

D.保修責(zé)任和損害賠償責(zé)任

19.屬于國家規(guī)定的工程招標(biāo)范圍，項(xiàng)目總投資達(dá)到規(guī)定的金額標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)當(dāng)招標(biāo)，該規(guī)定金額標(biāo)準(zhǔn)是

A.1000萬元

B.2000萬元

C.3000萬元

D.4000萬元

20.沒有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義簽訂的建設(shè)工程施工合同的

效力屬于

A.無效合同

B.效力待定

C.部分有效

D.已經(jīng)實(shí)際履行的合同有效

21.下列各項(xiàng)中不屬于建設(shè)工程監(jiān)理各主體間法律關(guān)系的是

A.委托與被委托關(guān)系

B.監(jiān)理與被監(jiān)理關(guān)系

C.管理與被管理關(guān)系

D.工程建設(shè)承包關(guān)系

22.屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，最低保修期限為

A.10年

B.5年

C.3年

D.2年

23.將房地產(chǎn)交易劃分為土地使用權(quán)交易、商品房預(yù)售和現(xiàn)房銷售的劃分標(biāo)準(zhǔn)是

A.交易形式的不同

B.土地權(quán)利的不同

C.交易客體的受限程度不同

D.交易客體存在狀況的不同

24.存量房交易無法采用“一手交錢、一手交房”的即時完成交易方式的原因是

A.由于交易金額巨大

B.由于交易時間較長

C.由于不動產(chǎn)登記制度

D.由于交易合同的簽約流程

25.下列各項(xiàng)中不屬于房屋承租人義務(wù)的是

A.支付租金的義務(wù)

B.依約使用房屋的義務(wù)

C.妥善保管房屋的義務(wù)

D.修繕房屋的義務(wù)

26.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)務(wù)記錄制度，并保存房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，保存的期限是

A.不少于4年

B.不少于5年

C.不少于6年

D.不少于7年

27.下列各項(xiàng)中不屬于業(yè)主委員會職責(zé)的是

A.召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況

B.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

C.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助履行物業(yè)服務(wù)合同

D,監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施

28.下列各項(xiàng)中不屬于房地產(chǎn)按揭關(guān)系的是

A.房屋買賣合同關(guān)系

B.購房貸款合同關(guān)系

C.工程施工合同關(guān)系

D.抵押擔(dān)保合同關(guān)系

29.購買經(jīng)濟(jì)適用房后，在規(guī)定的年限內(nèi)不可以轉(zhuǎn)讓，該規(guī)定年限是

A.3年

B.4年

C.5年

D.6年

30.下列各項(xiàng)中不屬于免征契稅情形的是

A.事業(yè)單位承受辦公用房

B.城鎮(zhèn)職工第一次購買公有住房

C.城鎮(zhèn)職工購買商品房

D.因不可抗力滅失住房而重新購房

二、多項(xiàng)選擇題：本大題共5小題，每小題2分，共10分。在每小題列出的備選項(xiàng)中至少有兩項(xiàng)是符合題目要求的，請將其選出，錯選、多選或少選均無分。

31.根據(jù)2003年的《房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》，房地產(chǎn)市場的細(xì)分市場包括

A.土地市場

B.土地二級市場

C.房屋一級市場

D.房屋二級市場

E.房屋三級市場

32.參照聯(lián)合國標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類法，我國分別于1984年、1994年和2002年制定和修改了《中國國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類與代碼》，其中K為房地產(chǎn)業(yè)。屬于K類房地產(chǎn)業(yè)的包括

A.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

B.物業(yè)管理

C.房地產(chǎn)中介服務(wù)

D.自有房地產(chǎn)經(jīng)營活動

E.其他房地產(chǎn)業(yè)

33.宅基地使用權(quán)的特征有

A.具有福利性

B.只能用于建造個人住宅及其附屬設(shè)施

C.實(shí)行“一戶一宅”

D.權(quán)利人只能是本農(nóng)村集體的成員

E.除轉(zhuǎn)讓給符合條件的本農(nóng)民集體成員外，不得出賣或以其他方式轉(zhuǎn)讓宅基地

34.需要納入儲備的土地有

A.依法收回的國有土地

B.收購的土地

C.行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地

D.其他依法取得的土地

E.已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地

35.項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓中采用項(xiàng)目公司股權(quán)收購的形式，其具有的優(yōu)點(diǎn)有

A.轉(zhuǎn)讓手續(xù)簡單

B.轉(zhuǎn)讓費(fèi)用節(jié)省

C.項(xiàng)目開發(fā)速度加快

D.收購方承擔(dān)的風(fēng)險因素減小

E.前期談判調(diào)查時間較短

第二部分 非選擇題

三、名詞解釋題：本大題共5小題，每小題3分，共15分。

36.工程轉(zhuǎn)包

37.商品房現(xiàn)售

38.商品房包銷

39.住宅專項(xiàng)維修資金

40.住房置業(yè)擔(dān)保

四、簡答題：本大題共4小題，每小題6分，共24分。

41.簡述不動產(chǎn)登記公信原則的含義。

42.簡述土地用途的分類。

43.簡述建設(shè)用地使用權(quán)的出讓方式。

44.簡述房地產(chǎn)開發(fā)的基本流程。

五、論述題：本大題共1小題，每小題10分，共10分。

45.論述房地產(chǎn)法律體系的特點(diǎn)。

六、案例分析題：本大題共1小題，每小題11分，共11分。

46.張某在上海徐匯區(qū)投資購買一套房產(chǎn)，建筑面積為100平方米，物業(yè)費(fèi)為3元/平方米/月。張某打算裝修完后就租出去，用租金來償還銀行貨款，時機(jī)成熟再轉(zhuǎn)手賺差價。張某在甲房地產(chǎn)公司的通知下辦理了收樓手續(xù)。后張某將房屋裝修好，并找到租客。之后，張某救到乙物業(yè)公司發(fā)來的收費(fèi)單，要求從辦理收樓手續(xù)之日起支付物業(yè)費(fèi)，合計共1800元。對此，張某表示不解，國為其找到租客之日起才算正式入住，應(yīng)當(dāng)從入住時間開始計算物業(yè)服務(wù)費(fèi)，而且物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)有一些是不到位的。雙方協(xié)商無果后，乙物業(yè)公司訴至法院。

問題：

(1)業(yè)主張某應(yīng)當(dāng)在什么時侯開始交納物業(yè)管理費(fèi)？

(2)業(yè)主張某可否以物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)不到位為由拒交、少交或緩交物業(yè)費(fèi)用？